Un arrêt inédit de la Cour d’appel de Bruxelles du 19 janvier 2024 (RG n° 2019/AR/856) rappelle les principes en matière de porte-fort, qui sont souvent méconnus.

Il s’agissait d’une offre d’achat émise par une personne se portant fort pour une société qui ratifiera plus tard.

L’ordonnance du 28 septembre 2023 modifie le Code bruxellois du Logement en insérant les articles 247/1 à 247/4 instaurant un droit de préemption au profit du locataire.

L’ordonnance a été publiée le 27 décembre 2023 et est entrée en vigueur le 6 janvier 2024.

La Ville de Saint-Trond fait réaliser des travaux de voiries. Il en résulte des fissures aux immeubles riverains. Les propriétaires agissent en indemnisation.

Les propriétaire exercent à la fois une demande en responsabilité et en trouble de voisinage, fondées sur les articles 3.101 du nouveau Code civil et 1382 de l’ancien Code civil.

L’article 53 CIR fait le relevé des dépenses qui ne constituent pas des frais professionnels.

La loi du 28 décembre 2023 portant des dispositions fiscales diverses (M.B. 29 décembre 2023) ajoute un point 33 à cet article 53, c’est-à-dire une nouvelle catégorie de frais non déductible.

L’association de copropriétaires dispose de la personnalité juridique.

La spécialité légale de cette personne morale est limitée ; elle ne peut agir que pour conserver ou administrer la chose commune (art. 3.86, § 3, du nouveau Code civil).

Il s’agissait du bon de commande d’une entreprise, signé par un consommateur.

L’achat concernait une cuisine.

Le document contenait, au verso, des conditions générales.

D’un point de vue purement fiscal, en principe, en cas de sortie d’indivision, c’est le droit de partage qui est dû au taux de 1 % en Région Wallonne et Bruxelloise.

C’est la règle contenue dans l’article 109 du Code des droits d’enregistrement.

La base d’imposition varie selon que la cession fait cesser l’indivision ou non.

En droit de la responsabilité, l’auteur de la faute qui a causé un dommage doit le réparer.

La victime a droit, en règle, à la réparation intégrale du préjudice qu’elle a subi.

Comment appliquer ces principes quand les réparations ou la reconstruction porte sur un immeuble non neuf ?

Les trois Régions ont adopté une réglementation faisant dépendre l‘indexation de la classe énergétique du bien.

La Cour de cassation a rendu un nouvel arrêt (Cassation, 10 mars 2023, C.22.0119.N, www.juportal.be), qui achève l’évolution de sa jurisprudence en en matière de nullité de contrat.

Les faits sont les suivants.

En Wallonie, le Code de l’Environnement constituant le Code de l’Eau (sic) prévoit que le Gouvernement adopte la cartographie des zones soumises à l’aléa d’inondation et du risque de dommages dus aux inondations (art. D.53-2).

La 4ième chambre du tribunal de première instance du Brabant wallon a prononcé un jugement, le 1er février 2022 (R.G. n° 21/1336/A), concernant la validité de la condition suspensive de régularisation urbanistique dans les ventes d’immeuble.

Les communautés d’énergie[1]

Il s’agit d’équipements partagés, souvent importants, permettant d’optimaliser la production d’énergie.

L’objectif est que les copropriétaires et locataires règlent leur facture mensuelle d’électricité privative à la copropriété plutôt qu’à un fournisseur tiers, le bénéfice pouvant alimenter le fonds de réserve.

Il fût un temps où, avant l’adoption en 1994 des premières dispositions impératives régissant les copropriétés, c’était les statuts qui déterminaient librement les règles de fonctionnement de la copropriété.

Une promesse de vente émise par le propriétaire génère une option d’achat dans le chef du bénéficiaire. Quelle est la durée de la promesse, donc de l’option ?

La question est importante car, lorsque la promesse est expirée, elle ne peut plus être acceptée, l’option ne peut plus être levée.

La SRL est usufruitière et le dirigeant est nu-propriétaire ; c’est une figure classique dans un investissement immobilier.

Commençons par un exemple tiré de la jurisprudence. 

Un arrêt de la Cour de cassation du 6 avril 2023 nous rappelle la nature exacte de la réception en loi Breyne (rôle n° C.22.0354.F, www.juportal.be).

On ne trouve plus beaucoup de terrain dans les entités urbaines, ou alors à des prix prohibitifs.

Les m² en hauteur, avec vue, se vendent à de bon prix (surtout sur la côte flamande lorsqu’ils parviennent à une vue sur mer).

Ces deux considérations conduisent à s’intéresser à la rehausse d’immeuble, même s’il existe d’autres avantages comme on le verra plus loin. 

Une intervention profonde dans un immeuble suscite en général de nombreuses questions :

• S’agit-il d’une rénovation transformation à 6 % ?
• S’agit-il d’une démolition reconstruction à 6 % ?
• S’agit-il de travaux trop lourds pour une transformation sans constituer pour autant une démolition ?
• L’immeuble est-il (re)devenu neuf par l’effet de travaux structurels ?

On sait que la livraison d’un immeuble est dans le champ de la TVA, mais elle est exemptée sauf si l’immeuble est neuf.

Qu’en est-il de l’immeuble qui n’est pas neuf mais qui a été profondément rénové ?

De longue date, l’administration considère qu’une profonde rénovation permet de soumettre la livraison de l’immeuble à la TVA.