En 1841 la Cour de cassation consacrait l’existence « de chemins d’exploitation qui doivent leur existence primitive au consentement réciproque des propriétaires voisins qui ont préféré mettre en commun et sacrifier la jouissance d’une portion de leurs terrains que de se trouver gênés dans l’exploitation de leurs terres » (Cass., 25 février 1841, Pas., 1841, I, p. 127).

Supposons qu’un bail contienne un droit de préemption au profit du preneur.

Que se passe-t-il lorsque le bail est expiré, reconduit, prorogé ou renouvelé ?

Cette question reçoit depuis toujours une réponse de principe négative.

Cette réponse trouvait sa raison dans l’article 1165 de l’ancien Code civil et la retrouve aujourd’hui dans l’article 5.103 du nouveau Code civil.

Ces dispositions ne permettent pas au maître de l’ouvrage de puiser un droit dans un contrat auquel il est tiers.

L’article 3.105 du nouveau Code civil traite de la preuve de la mitoyenneté.

Il crée, ou plutôt confirme, la présomption de mitoyenneté du mur ou de la clôture réalisée en limite séparative ou à cheval sur la ligne séparative.

L’article 9, § 1, alinéa 3, de la loi organique du notariat dispose que « le notaire informe toujours entièrement chaque partie des droits, des obligations et des charges découlant des actes juridiques dans lesquels elle intervient et conseille les parties en toute impartialité. »

C’est le devoir d’information et de conseil impartial, qui est d’ordre public. 

L’action possessoire protège la seule possession d’un droit réel ; elle ne porte pas sur la reconnaissance de ce droit.

Le législateur a voulu d’abord protéger la situation apparente de toute voie de fait. Rétablir la possession, mettre fin à ce qui trouble la paix sociale, avant de trancher le droit.

Deux sœurs s’associent en vue de créer un centre sportif. À cet effet, elles procèdent à des acquisitions immobilières conjointes et à un acte d’échange.

Elles créent ce faisant une indivision volontaire entre elles. Sur les parcelles indivises, elles érigent un immeuble de douze appartements via un bail emphytéotique.

Le sort du promoteur vendeur n’est pas toujours enviable en loi Breyne.

Il est en effet tenu à la responsabilité décennale, au même titre que l’entrepreneur et l’architecte (art. 6).

Dans la garantie des vices cachés, le vice doit exister au moment de la vente, au moins en germe.

C’est ce que nous enseigne un arrêt de la Cour de cassation du 27 avril 2020 (rôle n° C.19.0337.N, www.juridat.be) : “het gebrek moet ten minste in de kiem bestaan van op het ogenblik van de verkoop.”   

Que doit faire l’architecte chargé d’élaborer un projet d’exécution des travaux sans être chargé du contrôle de l’exécution des travaux ?

Un arrêt de la Cour de cassation précise les obligations naissant de cette situation (Cass., 18 février 2022, rôle n° C.18.0482.F, www.juportal.be).

Un architecte a deux missions, l’établissement des plans et le contrôle de l’exécution des travaux. Il a aussi un devoir d’assistance et de conseil.

Le contrat d’entreprise est malmené par la hausse du prix des matériaux et fournitures de construction.

La composante énergie des prix induit des hausses générales et un effet d’emballement ou d’opportunité vient compléter le phénomène.

Je souhaite rénover, transformer ou réaffecter un immeuble existant.

Quelles exigences les pompiers sont-ils susceptibles de m’imposer dans le cadre de la mise en œuvre du permis d’urbanisme ? A quoi dois-je m’attendre ?

Dès qu’un permis d’urbanisme est devenu définitif, purgé, qu’il ne peut plus être retiré et sous réserve de ce que les conditions soient réalisées, il constitue le statut urbanistique du bien.

Il donne la destination de l’immeuble. Il est la situation de droit du bien.

Il ne faut pas d’autre formalité pour cela.

Le Moniteur Belge du 8 août 2022 publie la loi du 30 juillet 2022 « visant à rendre la justice plus humaine, plus rapide et plus ferme II », titre qui en soi constitue tout un programme …

L’article 20 de la loi remplace l’article 4.59 du nouveau Code civil en matière de certificat d’hérédité.

Il s’agissait d’une vente de cochons, mais les principes sont tout autant applicables à une vente d’immeuble.

Les porcs étaient affectés d’un vice caché.

L’acheteur agit en garantie du vice caché à titre principal mais cette action doit être formée à bref délai (art. 1648 du Code civil).

La loi du 31 mai 2017 impose une assurance de la responsabilité civile décennale des entrepreneurs, architectes et autres prestataires du secteur de la construction de travaux immobiliers.

La loi s’applique aux travaux pour lesquels le permis d’urbanisme a été délivré après le 1er juillet 2018 ou, en loi Breyne, aux travaux pour lesquels le permis a été demandé après le 1er juillet 2018.

Définition

La déclaration de command est une clause du contrat de vente par laquelle l’acheteur se réserve la possibilité de désigner une tierce personne en qualité d’acheteur. L’utilité de l’institution est de cacher l’acquéreur véritable lors de la vente, afin de lui éviter, par exemple, de payer le prix d’un achat de convenance. Mais le vendeur aura son attention attirée par la clause, même s’il ignore qui sera désigné comme acheteur réel.

La Cour d’appel de Mons a rendu le 19 février 2020 un arrêt[1] intéressant.

Il s’agit de la validité d’un contrat de gros-œuvre conclu par une entreprise inscrite à la BCE en qualité d’entreprise générale.

Cette entreprise n’était pas inscrite à la BCE pour la qualification de gros-œuvre.

Lorsqu’un droit de préemption est accordé et que le bien est mis en vente sous plus grande contenance, le vendeur doit faire une offre particulière et distincte pour la partie sous préemption.

C’est du moins ce qui est prévu à l’article 50, alinéa 3, de la loi du 4 novembre 1969 sur le bail à ferme.

Un arrêt du 27 octobre 2021 de la chambre correctionnelle de la Cour d’appel de Bruxelles a vu une division de logement dans l’organisation d’un coliving dans un immeuble.