La Cour d’appel de Mons a rendu le 19 février 2020 un arrêt[1] intéressant.

Il s’agit de la validité d’un contrat de gros-œuvre conclu par une entreprise inscrite à la BCE en qualité d’entreprise générale.

Cette entreprise n’était pas inscrite à la BCE pour la qualification de gros-œuvre.

Lorsqu’un droit de préemption est accordé et que le bien est mis en vente sous plus grande contenance, le vendeur doit faire une offre particulière et distincte pour la partie sous préemption.

C’est du moins ce qui est prévu à l’article 50, alinéa 3, de la loi du 4 novembre 1969 sur le bail à ferme.

Un arrêt du 27 octobre 2021 de la chambre correctionnelle de la Cour d’appel de Bruxelles a vu une division de logement dans l’organisation d’un coliving dans un immeuble.

C’est généralement durant les mois de septembre et octobre d’une année que les différentes administrations régionales procèdent à l’enrôlement du précompte immobilier, terme juridique désignant l’impôt foncier. 

La Cour de cassation persiste et signe dans un arrêt du 12 février 2021 (rôle n° C.20.0066.N, www.juportal.be).

On sait que les architecte et entrepreneur sont responsables pendant dix ans des défauts touchant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment (art. 1792 et 2270 du Code civil).

Cette responsabilité est d’ordre public. Elle ne peut donc être exclue ou limitée par une stipulation contractuelle.

Le permis d’urbanisme est définitif lorsqu’aucun recours en réformation n’a été exercé à son encontre dans le délai de recours dit interne.

On le sait, « l’offre ou pollicitation constitue une émission définitive de l’une des volontés en présence, qui ne doit plus qu’être acceptée par l’autre pour que le contrat soit formé »[1].

Mais l’exigence de fermeté de l’offre n’empêche pas l’offrant d’émettre certaines réserves pour autant qu’elles soient objectives.

Sur le plan des principes, une acquisition d’option et une vente immobilière sur levée d’option, constituent évidemment une opération parfaitement légale.

Cette technique est généralement admise en doctrine (B. Khol, « La vente d’immeuble (de gré à gré) », Chroniques notariales, oct. 2021, vol. 73, p. 68) et en jurisprudence; elle est courante dans la pratique immobilière.

L’urbanisme et le droit civil se fréquentent de plus en plus, et cela donne parfois lieu à des situations inattendues pour les civilistes.

Commençons par la prescription acquisitive.

L’usucapion peut-elle être neutralisée, comme mode originaire d’accès à la propriété, lorsqu’elle porte sur une situation infractionnelle sur le plan urbanistique ?

Le demandeur en cassation avait acheté un appartement à Ostende en 2004 et fit rapidement le constat de problèmes d’humidité.

Il fit des réparationd en 2005 et en 2007. Manifestement en vain, car de nouveaux problèmes apparurent en 2010 et en 2015.

Las, il introduisit la procédure début 2011 sur le fondement juridique de la responsabilité décennale.

Qui doit maintenir la servitude en état ? Enlever les plantes, réduire les haies, etc.

Le propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude ou la propriétaire qui fonds qui doit la supporter ?

La destination du père de famille est un mode d’établissement de servitude qui est bien moins rare qu’on peut le penser.

Un arrêt du 22 avril 2021 de la Cour de cassation nous permet d’évoquer la question importante du rapport entre les clauses usuelles des actes et ce mode d’établissement de servitude.

Mais d’abord, qu’est-ce qu’une servitude par destination du père de famille ?

Le voisinage est une source féconde de tension. Prenons les aiguilles d’un pin qui appartient au voisin.

Dans l’espèce soumise à la Cour de cassation, ces aiguilles avaient causé l’obstruction de la descente d’eau du bâtiment des voisins (Cass., 12 janvier 2023, rôle n° C.22.0081.F, www.juportal.be).

Ceux-ci ont agi sur la base des troubles de voisinage.

Bien ancré dans toutes les grandes villes étrangères (New York, Sidney, Hong Kong, Paris,, etc.), depuis peu, un nouveau mode d’habitat a le vent en poupe dans certains centres urbains de Belgique (par ex. à Bruxelles et Liège) : le « smartliving».

Un nouvel arrêté, relatif aux changements d’utilisation soumis à permis d’urbanisme, a été pris par le Gouvernement bruxellois le 15 mai 2024.

Le texte, fraichement publié au Moniteur Belge (le 21 juin 2024), remplace le précédent arrêté du 12 décembre 2002 en la matière.

Dans la relation avec un vendeur professionnel, quelle est l’efficacité juridique d’une clause du type :

« Le vendeur déclare que le bien est affecté d’une infraction urbanistique. L’acquéreur en a pris connaissance et en fera son affaire personnelle à l’entière décharge du vendeur ».

Peut-on considérer que cette clause recouvre une exonération de vice caché et soit abusive réputée non écrite par l’article VI.83 juncto VI.84 du Code de droit économique ?

Une vente viagère d’immeuble est une vente classique dont la caractéristique est que le prix ou partie du prix est converti en une rente due sur la vie du vendeur, avec éventuellement un plafond.

Un agent immobilier reçoit une offre pour une maison dans la banlieue anversoise, au prix de 1.485.000 €, acte en main.

La précision « acte en main » est écrite en français dans l’offre entièrement rédigée en néerlandais.

L’agent immobilier transfère l’information de l’offre le week end, aux propriétaires, par WhatsApp, sans autre commentaire.